Příběh investorky, která nechtěla být investorkou

Přemýšleli jste někdy nad tím, jak se stát investorem? Úspěšným investorem? Pravděpodobně ne. To chápu. Tak nějak začal příběh jedné investorky, která nikdy nechtěla být investorkou. Někdy před více než 20 lety. Žena, jíž bylo tehdy cca 40 let, si za zhruba 400 tisíc korun pořídila malý byt v Praze.

Dnes by mohla žít z výnosů z pronájmu, ale protože ji práce baví a naplňuje ji, stále pracuje. Má ovšem volbu. Kdykoli může přestat. A dělat co si jen vzpomene.

Vraťme se na chvíli do roku 1994

Tehdy začínající podnikatelka, která žila ve velmi rozbouřené době už měla dost učit na střední škole za mizerný plat a chodit domu unavená s vidinou mizerného výdělku.

Začala při práci studovat účetnictví a zpracovávat ho pro velmi drobné podnikatele. Zpočátku začínající zubaře, kamarády svého manžela. Manželství však mělo své vady, a tak se rozhodla pořídit si byt 2kk za 400 tis. korun. Pro „strýčka příhodu“, kdyby náhodou musela z domova odejít.

Přepočteno do dnešních cen, byt 2kk v tu dobu pořizovala za celkem neuveřitelné 4 miliony korun.

Bláznivé?  Tenkrát to byla „výhodná koupě“, dle jejích slov. I když to bylo hodně peněz. Investoři v tomto domě pořizovali klidně i několik jednotek najednou.

V tu dobu mi bylo zhruba 9 let. Neumím si tu dobu asi úplně přesně představit. Ale zdá se mi to jako celkem nehorázná suma v poměru k tehdejším platům.

Ale počkejte! To je vlastně dnešní realita. I dnes koupíte podobně velký v Praze za 4 miliony korun. A celkem klidně možná tento byt nebude zrekonstruovaný. Jediný rozdíl je,
že v tu dobu byly úroky úplně někde jinde…

A pak si povídejme o tom, jak je to dnes težká doba a hypoteční úvěry nejsou dostupné.

Ale zpět. Nějaké peníze si půjčila od rodičů, jiné měla naspořené ze začínajícího podnikání. V bytě naplnánovala a zrealizovala rekonstrukci.

Investice to tehdy nebyla nízkonákladová, protože původním účelem bylo vlastní bydlení nikoli pronájem.

Kuchyňská linka na míru, přestavba dispozice, nová koupelna. Nábytek postupně zaplnila starším nábytkem z domova, kam si jako vylepšení pořidili s manželem jiný.

Nyní se přesuňme do roku 2010

Dozvídám se od ní, že vlastní tento byt. Byt, ve kterém téměř 20 let nikdo nebydlel. Jen občas do něj přišla uklízečka uklidit. V hlavě mi v tu chvíli naskakuje ta obrovská suma za poplatky spolené s vlastnictvním takové nemovistosti za ty roky a já se jen sama sebe ptám: „Proč proboha ten byt nepronajme?!“.

„Bojím se, že mi ho nájemník zničí“

Tak zněla odpověď na moji otázku, proč byt není pronajatý. Vždyť to bylo její dítě. Něco, co tvořila sama pro sebe. A osud to tak nějak chtěl, že se do něj nikdy nenastěhovala. Nebylo třeba.

Nabídla jsem, že převezmu všechny starosti související s pronájmem bytu, a ona bude moci pouze inkasovat nájem. Žádné starosti. „Ale ta kuchyňská linka. Vždyť stála 150 tisíc! Je na míru“. Zněly námitky z její strany. Nechápavě jsem kroutila očima. A ty v něm snad někdy budeš bydlet? Říkám. „No nebudu“. Okej, bezva. Tak to bychom měly.

Byt jsme pronajaly. Postarala jsem se o veškerou administrativu a našla spolehlivého nájemníka. Dalších pět let jsme o něm neslyšely.

Po pěti letech jsme nájemníka vyměnily za jiného. Stávající si pořídil větší rodinu a potřeboval prostornější byt. Byt jsme vymalovaly a pořídily nový gauč. Celková investice byla cca 30 tisíc korun.

Aby bylo jasno..

Celou tu dobu byl byt pronajatý za tržní nájem. Nejednalo se o nějakou sociální službu.

Nynější nájemník tehdy přišel na prohlídku a říká mi: „Vy jste pořídila nový gauč?“. Trochu jsem nechápavě zalapala po dechu.

Ukázalo se, že jde o kamarády původních nájemníků, kteří přesně věděli, co jakého bytu jdou, protože sem chodili na návštěvu ke svým kamarádům.

Tito nájemníci jsou zde již čtvrtým rokem. Nic nenasvědčuje tomu, že by se chtěli stěhovat. V Praze. Jak ráda říkám: „Praha je taková malá vesnice“. Pro mě celkem neuvěřitelné.

Lidé prostě chtějí žit v lokalitě, kterou dobře znají. Někdy jim jde i konkrétní dům. Stejně jako těmto lidem. A náhoda tomu chtěla, že tito lidé odpověděli na inzerát přesně na byt, který chtěli.

Proč Vám to všechno povídám?

Nechme chvilku mluvit čísla:

  • Pořizovací cena bytu před rekonstrukcí: 400 tisíc korun
  • Pořizovací cena bytu po rekonstrukcí: 960 tisíc korun
  • Nájemné po odečtu fondu oprav za 8 let: 960 tisíc korun
  • Nájemné po odečtu fondu oprav od roku 1994 (přibližný odhad): 2 260 000 korun

Pozn. vzhledem k počáteční nákladné rekonstrukci byt i dnes vypadá velmi nadstandartně a nebylo třeba oprav. Daň 15% pro zjednodušení neuvažujeme, protože využíváme maximálně možnosti optimalizace daní, plynoucích mimo jiné i z oprav a pořízení dalších bytů.

Posledních 8 let z bytu přicházelo 10 tisíc korun měsíčně. To je prakticky skoro takový dnešní důchod.

Byt se za 8 let pronajímání zaplatil.

Super! Samozřejmě, když zde mluvíme o „zaplatil“, mohli bychom polemizovat o reálné hodnotě peněz v době koupi a nyní. To ano.

Kdyby šlo o koupi na pronájem, a došlo k pronájmu už od roku 1994, tak dnešním dnem už by investorka měla na svém kontě víc jak dvojnásobek investované sumy.

A co je ještě daleko víc podstatné:

Tehdejších 400 tisíc korun se proměnilo v reálnou hodnotu cca 2,8 mil. Kč.

To v případě, že by investorka tento byt chtěla dnes prodat! Taková je totiž dnes jeho reálná cena. Za 400 tisíc bychom dnes koupili v Praze tak maximálně garáž.

Byt si tedy v čase udrží svoji hodnotu, pokud ho budeme udržovat v dobré kondici. Nadstandartně vybavený 40m2 byt v Praze dnes atakuje dokonce cenu 4 mil. korun. Tento byt se bohužel nachází v domě, který není tolik žádaný, navíc je panelový, a proto zde nemůžeme uplatnit průměrnou nynější hodnotu 4 mil. Kč i přes jeho nadstandartní stav.

Jak si spočítat výnos z pronájmu investiční nemovitosti se dozvíte v 7 důvodů, proč volit investiční nemovitost. Součástí je také kalkulačka výnosu, abyste uměli zhodnotit Vámi zvažované investiční příležitosti.

Zatímco průměrná mzda se od roku 1994 zvýšila 6x, hodnota této nemovitosti se za tu dobu zvýšila 7x.

Nejenže jsme celou dobu vybírali nájemné, ale tehdejší peníze zachovaly svoji kupní hodnotu.

Investorka se nechystá byt prodávat. Nakonec, je to takový další „malý důchod“. A pokud hovoříme o prodejní ceně, je možné, že v budoucnu i tento dům „naskočí“ na běžnou pražskou realitu, protože přímo naproti jeho oknům jednou bude vstup do metra D.

Takový investiční byt může tedy znamenat přilepšení k důchodu klidně na dvojnásobek toho, co Vám „vyměří“ stát. A to, pevně věřím, už za to riziko nějakých drobných starostí opravdu stojí.

Pavla

Baví mě inspirovat lidi k tomu, aby se zajímali o své finance a investování, a mohli tak klidněji spát a mít větší svobodu v rozhodování.

Ukážu Vám, jak můžete změnit své osobní finance dnes, abyste jednou svému mladšímu já poděkovali za dobré rozhodnutí.

Investiční inspiraci můžete načerpat mimo jiné v 7 důvodů, proč volit investiční nemovitost Váš rodinný rozpočet Vám pomůže spravovat Osobní rozpočtář

Kdo jsem? To se dozvíte zde.

Komentáře