Spekulanti s byty mají nový zdroj přivýdělku. A zaplatíte to Vy, kdo chcete bydlet!

Když jsem asi před rokem šla na svoji alma mater na přednášku o nemovitostech, netušila jsem, jak rozpolcená se budu cítit, až budu vycházet z jejích dveří. Ceny bytů již několik let prudce rostou a výhled, že by bylo možné pořídit byt za rozumné peníze, se stále vzdaluje.

Nově jsem tehdy se dozvěděla, jak spekulanti našli způsob, jak vydělat i na rozžhaveném realitním trhu. Kšefty s rezervačními smlouvami na nové byty.

Nechápejte mě špatně. Jako investor vítám každý způsob, jak zhodnotit své vydělané peníze. A pokud bychom hovořili o jedincích, kteří vzhledem k situaci změnili svůj záměr pořídit si byt, a vydělali na tom, neviděla bych na tom nic zvráceného.

Ale v moment, kdy se takové kšefty dějí v desítkách a stovkách případů, zůstává mi nad tím rozum stát. Obzvlášť v dnešní situaci, kdy ČNB svými zásahy stále více znepřístupňuje bydlení, a v dostatečném množství se nestaví.

Nikde jsem o tom tehdy v rámci diskuzí nenašla ani zmínku. A že jsem těch důvodů našla pěknou řádku, když jsem pročítala, jak různé strany obviňují jiné, proč ceny rostou a není vlastně co kupovat. Říkala jsem si, že to není možné. Ale pak mi došlo, kdo by o tomhle asi chtěl mluvit?

Kde není žalobce, není soudce?

Zúčastněným to vlastně vyhovuje. Developeři mají prodáno než kopnou do země, spekulanti vydělají, klidně i několikrát než se dostaví, a celkem jistě to celkový problém s byty nevyřeší, tak co by…

No ale to nakonec diskuze o Airbnb také ne, a byly toho loni na podzim plné noviny?! Byrokratický hon na ty, co měli ve většině případů přivýdělek v řádech desetitisíců na platformě Airbnb neskončil dodnes. Naopak finanční úřad si hodlá všechny pěkně zkontrolovat. Neříkám, že to je špatně. Platit daně je v pořádku. Ale..

Jak je možné, že nikoho nezajímá, že novostavbové byty mohou vyskočit klidně na dvojnásobek původní ceníkové ceny? A všichni ti, kterým tak leží na srdci, aby občan uměl splácet svoji hypotéku nevadí, že občan kupuje úplně zbytečně nesmyslně draho?

A tak jsem poměrně dlouho váhala, jestli vůbec o nečem takovém psát.

Nemám nakonec přesné statistiky toho, jak rozsáhlý je to „problém“. A logicky o takovou statistiku nikdo nestojí a nemá. Ale protože jsem přirozeně zvědavá, vydala jsem se na prohlídku jedné takové „investiční příležitosti“, a nestačila zírat na sjetiny seznamů bytů na přeprodej. Každý seznam patřil jednomu jedinému investorovi. Takže žádná „náhodná životní situace“.

A o co, že to přesně jde?

Jde o předprodeje rezervačních smluv. Navyšují kupní cenu nemovitosti. A to klidně i na dvojnásobek.

Ptáte se, jak je to možné?

Spekulanti našli způsob, jak s hotovostí ve výši zlomku pořizovací ceny vydělat dost zajímavé peníze. Lze na tom vydělat statisíce, v případě luxusnějších nemovitostí a lokalit pak klidně i miliony. Opakovaně. Klidně i v řádech měsíců.

Jistě jsou situace, kdy je postoupení smlouvy důsledkem změny životní situace. Zarezervujete si nemovitost ve stádiu výstavby, tedy klidně 2 roky před nastěhováním, a než dojde k převzetí, tak již koupě není aktuální. Logicky nebudete chtít přijít o již zaplacený rezervační poplatek, a taková situace je naprosto legitimní.

Nicméně zde jde o případy, kdy se spekulanti snaží využít nynější situace, kdy se kvůli omezené nabídce nových bytů zvyšují v průběhu času jejich pořizovací ceny. Vydělávají na přeprodeji rezervačních smluv, a to vše s menšími obnosy peněz.

Jak mi vysvětlil makléř při prohlídce bytu, byt se od doby, kdy je pouze „na papíře“ a začne se nabízet, protočí klidně i 5krát. On sám se na takové prodeje specializuje.

To znamená, že se za odstupné postoupí budoucí kupní smlouva. I dnes, když brouzdám na srealitách, tak často vidím slovo „odstupné“ a „postoupení“. Buďte si jisti, že v takovém případě s největší pravděpodobností dáváte dobře vydělat právě spekulantovi.

Celý kolotoč pak končí výzvou developera k doplacení kupní ceny a převzetí bytu. Pokud byste se tedy rozhodli do tohoto kolotoče zapojit a vydělat si, a nestihli včas přeprodej, vytáhli jste si Černého Petra. Proto se na závěr hledá „konečný spotřebitel“, tedy reálný zájemce o bydlení. A ten celou tuhle srandu zaplatí.

Jak přeprodej rezervačních smluv funguje?

Na začátku stačí zaplatit rezervační poplatek ve výši několik desítek až set tisíc korun, v závislosti na ceníkové ceně bytu. Obratem nebo po několika měsících se pak tato rezervace postoupí jinému zájemci. Na začátku víte, že máte dobré 3 roky, než developer bytový dům postaví.

Vybírají se hlavně dobré lokality v centru Prahy jako je Karlín nebo Žižkov, ale viděla jsem podobné sjetiny i z okrajovějších částí Prahy. Na některých byly klidně desítky bytových jednotek. V různých velikostech, i různých částech Prahy.

Musíte být přesvědčeni, že cena takové nemovitosti bude v krátkém časovém horizontu růst. A někdo další bude ochoten zaplatit o něco víc, než Vy. A rezervační smlouvu budete umět přeprodat se ziskem. Klidně prostřednictvím makléře.

Je libo konkrétní případ?

Na prohlídce bytu, který jsem navštívila, se cena vyšplhala z původních 8,5 mil. Kč na téměř 12 milionů korun! V odstupném po mě chtěl okolo 3,5 milionu korun. 

Jednalo se o velmi luxusní byt 3kk v Karlíně s terasou a garážovým stáním. Do kolaudace, a případného vyzvání developerem k předání, bylo cca 6 měsíců času. Makléř mě chlácholil, že za tu dobu určitě najde ještě někoho dalšího, kdo si daný byt koupí – ještě dráž, než ho nabízel v tu dobu mně.

K tomu měl spoustu argumentů o tom, jak ceny rostly postupně z 80 tisíc za metr, až k nynějším 110 tis. a porostou dál. Prodejní dovednosti měl opravdu dobře zvládnuté.

Nejvíc mě pak pobavilo, když na závěr řekl, že pokud bychom byt nezvládli prodat do vyzvání developerem „tak ho prostě koupíte a pronajmete“. O to, zda mi někdo dá takovou hypotéku se samozřejmě příliš nezajímal. Naopak mi obratem nabízel, že za dalších půl milionu ho jeho kolegyně vhodně pro pronájem vybaví nábytkem. A on mi za provizi najde vhodného nájemníka.

No nekupte to! Když pochopil, že s tímto bytem asi příliš neuspěje, a ptala jsem se po více „dostupných investičních příležitostech“, dostaly se mi do ruky již zmíněné sjetiny jiných investorů. Nakonec se ukázalo, že zmiňovaný byt mi nabízel a ukazoval jako první proto, že ON byl nyní ten poslední v řadě, kdo postupoval a prodával smlouvu za odstupné.

Update srpen 2018: Developeři už si na takové jednání začali dávat pozor a ošetřovat to ve smlouvách. Ustanovují si, že Vás vyplatí a potřebujete jejich souhlas, abyste mohli smlouvu takto přeprodávat. Na tyto praktiky již také upozornil deník E15.

Každý dělá, co umí. Prodej má svá rizika, když nevíte, co děláte.

Jako ve všem, spekulanti ale vydělat také nemusí. Čáru přes rozpočet jim může udělat zpřísnění hypotečních pravidel, které od října nastolí Česká národní banka. Na podzim nejspíš dojde ke zpomalení realitního trhu tak, jak žadatelé o hypotéky zjistí, že nemohou dosáhnout na hypotéku v potřebné výši.

A pokud by se trh jakkoli obrátil, pak by samozřejmě mohli také prodělat.

Nejde tu však o nic jiného, než morální hledisko. Samozřejmě nic neporušují, a jak se často říká „každý dělá, co umí“. Bohužel to právě ukazuje na to, že se lidé v honbě za penězi někdy nezastaví vůbec před ničím. A že mentalita „co není zakázáno, je dovoleno“, a morální zásady v naší společnosti, mají stále své velké rezervy.

Pavla Matěnová

Ráda inspiruji lidi k tomu, aby se zajímali o správu svých peněz a investování. Ukážu Vám, jak můžete navýšit obsah vaší peněženky, abyste jednou svému mladšímu já poděkovali za dobré rozhodnutí. Ráda pomůžu k větší svobodě i vám.

Jak spravovat peníze, abyste jich měli víc a kde začít, když přemýšlíte, že byste chtěli investovat, zjistíte v knize Přemýšlej jako investor.

Pokud chcete ochránit své peníze před inflací a zajistit si růst hodnoty vašich peněz v čase, bude vás zajímat e-book 7 důvodů, proč volit investiční nemovitost.
Jestli toužíte po klidnějším spánku s vědomím, že nemusíte mít starost, jak zaplatíte složenky, vemte si na pomoc Osobní rozpočtář

Chcete vědět víc o mně? To se dozvíte zde.

Komentáře